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房价上涨!谁在说谎?

楼主:自由品读社 时间:2020-03-18 12:56:04

币民

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房价上涨的锅应该谁来背?

| 真话财经(ID:zhenhuacaijing)原创

之前,有很多人说中国的房价违背了经济学常识,如果仔细看完下面的文章,你会发现自己受骗了。

其实,并不是房价违背了常识,而是很多人没有搞清楚现在的常识是什么?

一般来说,商品的价格是由供求关系决定的,供给多,价格跌,供给少,价格涨。现在房价大涨亦遵循这样的规律。

如果把房子理解成一般的商品,这种商品能生产多少主要是由土地和设计决定的,供地多了,就能盖更多的房子,设计时楼层更高,也能有更多的房子。

以上两个因素主要由谁决定?土地供给是由地方政府控制的,房子的设计是由房地产商负责的,但最后还是需要地方政府审批。

所以,已经很明白了,整个房地产市场,最后的主导者是地方政府,政府才是游戏规则的制定者,房产商和购房者只是参与方而已。

01

最近多个城市房价暴涨,有些人觉得是开发商捂盘惜售,造成“万人抢房”的局面,不排除这是一个重要原因,但根本原因是土地供给太少。

可能有人会问,现在很多地方政府还在依赖土地财政,为什么要减少土地供应呢?不应该是多卖土地多增加财政收入吗?

一般来讲,应该是这样,但现在地方政府也知道“捂盘惜售”的道理,凭什么开发商竞拍完土地放几年可以坐地涨价,而政府不行呢?

下面的图就很好的说明了这个问题,地方政府这几年土地供应量减少了,但土地收入依然在增加,这说明啥?土地单价高了很多。

以上是近10年中国房地产企业土地开发情况。一共包含三项指标,分别是房地产企业待开发土地面积,房地产企业购置土地面积和房地产企业土地购置费用。

按照国家统计局的统计口径,房地产企业待开发土地面积指的是经有关部门批准,通过各种方式获得土地使用权,但尚未开工建设的土地面积。

单独分析这个数据,可以发现,2008年房地产市场低迷,开发商建房热情不高,这个数据在近10年都是最高的,达到48161.07万平方米。

后来,随着2009年房地产市场复苏,待开发土地面积开始下降,但随着房地产企业购置土地面积的上升,待开发面积也相应的增加了。

再来单独看看房地产企业购置土地面积。

从上图可以看出,购置土地面积最高点出现在2011年,当时是44327.44万平方米,之后一直呈下降趋势,尤其是2013年开始,下降幅度较大。

到2015年和2016年,房地产企业购置土地面积只有最高峰时期的50%,2016年只有22025.25万平方米。

所以,如果要论2016年中国房价大涨的原因,除了货币供应量增加,很大一个原因就是土地供应已经告急,在需求增加的情况下,房地产企业已经无米下锅。

2017年,房地产开发企业土地购置面积上升到25508万平方米,比上年增长15.8%,但是和2013年之前相比,还是处于低位。

与以上两个数据形成鲜明对比的是,房地产企业土地购置费用近10年一直在增长,2007年为4873.25亿元,2016年已经上涨到18778.68亿元,整整翻了3.85倍。

地价涨了,房价肯定要涨。关于这个说法,任志强有个形象的比喻,如果把房子比作面包,土地就是面粉,面粉都涨价了,面包不涨价说不过去。

不过,也有人质疑,房地产商在中国一定就不能亏本吗?从现实来说,基本上就是这样,如果面粉价格高于面包价格,地产商要不涨房价,要不先放着不开发,或者把房子建好了捂盘惜售。

现在,政府为了防止房价大涨,用“限价”的方式降房价,结果大家也看到了,万人抢房,摇号买房,购房成为少数人的权利。

从表面上看,“摇号买房”是因为新房二手房价格倒挂,买到就是赚到,本质上其实是土地供应量减少导致房子的有效供给减少,而多地的“人才战略”却创造了更多的需求。

02

早些年,确实是因为土地财政的本质,导致了地方政府依靠卖地获取利润,这一方面拉动地方投资或者说 GDP 增长,另一方面依靠地产商来打造公共市政配套。

这些年,地方政府都在落实“房住不炒”的房地产调控总要求,不管是一线城市还是二线城市,甚至很多四线城市都出台了严厉的房地产调控政策。

本以为,地方政府要主动革自己的命,主动摆脱对土地财政的依赖,但从现实情况来看,地方政府在下一盘很大的棋。

棋谱是这样的:减少土地供应-通过各种手段去库存(棚户区改造、人才计划等)-房价上涨-以更高的价格卖地。

这局棋的结果就是上图显示的那样,供地减少了但是土地购置费直线上升。

土地少了,开放商为了赚钱,要不涨价,要不在单位面积土地上盖更多的房子,所以出现了以下奇怪的现象。

这是近10年商品住宅房屋竣工面积,在房地产开发企业购置土地面积从2011年大幅下降的这几年,房屋竣工面积却在一路上涨。

所以,现在很多城市楼盘房子越盖越高,密度越来越大,只有这样,才能在土地越来越少的情况下盖越来越多的房子。

这样看来,说地方政府是房地产市场最大的受益者一点也不过分,以前靠多卖地增加财政收入还可以理解,现在卖的地少了,收入却翻了好几倍,房价不涨都难。

政府为什么对土地财政如此上瘾,而且近几年把这个制度运用的如此炉火纯青?主要还是跟地方政府债务恶化有关。

按照经济学原理,去库存的最好手段就是降价大甩卖,很多商品都是这么做的,但房子在中国是一种非常特殊的商品。

去库存,如果低价抛售的话,就会引发通缩螺旋,导致资产价格崩盘,进而引起企业利润减少,导致员工工资下降,从而抑制消费,引起了商品价格持续下跌,企业利润进一步减少。

这是一个恶性循环,这也是为什么,国家过几年就会向市场投放基础货币,可以造成一种“财富增加”的假象,消费者才愿意消费。

看看下面这个例子会更容易理解,国家为什么不敢捅破房地产泡沫。

假如你是一个社区便利店的老板,批发了很多酱油在小区里面卖,如果酱油全国统一降价,对于小区的居民来说,当然是好事。但对于你来说,就会亏钱。

亏钱了,便利店就会倒闭。如果你的便利店倒闭了,你赊账的上游经销商的应收款就收不上来,经销商也会亏钱,经销商就会破产,就没钱给还给生产酱油的厂家,厂家的应收账款要不回来,也会破产,它们从银行贷款的钱,就无法偿还。

再往下面联想,银行收不回贷款,那么银行也会亏损,也会倒闭。商业银行倒闭了,最后一道防线就是央行以及广大储户。

如果再恶化,整个社会就会出现信用崩溃,进而爆发大规模的经济危机。这就是一个完整的通缩螺旋,这个螺旋能持续的根本原因在于债务杠杆过高。

现在,中国居民的负债率已经很高了,很大一个原因是房价上涨,贷款买房成为常态,所以,一旦房价暴跌,发生债务违约,后果不堪设想。

试想,如果你开便利店,进货的时候没赊账,用的都是自己的现金储蓄,商品价格下跌,便利店亏钱了,倒闭了,经销商会受到波及吗?后面的连锁反应也不会发生。

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1964年12月,我们小分队在滇西北找矿。小分队一共8人,其中4名警战士每一支冲锋枪。一天,出发前,一位纳西族老乡搭我们的车去维西。那天路上积雪很大,雪下的路面坑洼不平,车子行驶一段就会被雪坞住。我们不得不经常下来推车。就在我们又一次下车推车的时候,一群褐黄色的东西慢慢向我们靠近。我们正惊疑、猜测时,纳西族老乡急喊:“快、快赶紧上车,是一群狼。”司机小王赶紧发动车,加大油门……但是很不幸,车轮只是在原地空转,根本无法前进。这时狼群已靠近汽车……大家看得清清楚楚——8只狼,个个都象小牛犊似的,肚子吊得老高。战士小吴抄起冲锋枪,纳西族老乡一手夺下小吴的抢。比较沉着地高声道:“不能开枪,枪一响,它们或钻到车底下或钻进树林,狼群会把车胎咬坏,把我们围起来,然后狼会嚎叫召集来更多的狼和我们拼命。”他接着说:“狼饿疯了,它们是在找吃的,车上可有吃的?”我们几乎同声回答:“有。”“那就扔下去给它们吃。”老乡像是下达命令。从来没有经历过这样的事,当时脑子里一片空白,除了紧张,大脑似乎已经不会思考问题。听老乡这样说,我们毫不犹豫,七手八脚把从丽江买的腊肉、火腿还有十分珍贵的鹿子干巴往下丢了一部分。狼群眼都红了,兴奋地大吼着扑向食物,大口的撕咬吞咽着,刚丢下去的东西一眨眼就被吃光了。老乡继续命令道:“再丢下去一些!”第二批大约50斤肉品又飞出了后车门,也就一袋烟的工夫,又被8只狼分食的干干净净。吃完后8只狼整齐地坐下,盯着后车门。这时,我们几人各个屏气息声,紧张的手心里都是冷汗,甚至能够清晰的听到自己心跳的声音……我们不知道能有什么办法令我们从狼群中突围出去。看到这样的情形,老乡又发话道:“还有吗?一点不留地丢下,想保命就别心疼这些东西了!”此时,除了紧张、害怕还有羞愤……!作为战士,我们是有责任保护好这些物资的,哪怕牺牲自己。但是现实情况是我们的车被坞到雪地里出不来,只能被困在车里。我们的子弹是极有限的,一旦有狼群被召唤来,我们会更加束手无策。我们几人相互看了一眼,迟疑片刻,谁也没有说什么,忍痛将车上所有的肉品,还有十几包饼干全都甩下车去!8只狼又是一顿大嚼。吃完了肉,它们还试探性的嗅了嗅那十几包饼干,但没有吃。这时我清楚地看到狼的肚子已经滚圆,先前暴戾凶恶的目光变得温顺。其中一只狼围着汽车转了两圈,其余7只狼没动。片刻,那只狼带着狼群朝树林钻去......不可思议的事情发生了……不一会儿,8只狼钻出松林,嘴里叼着树枝,分别放到汽车两个后轮下面。我们简直不敢相信自己的眼睛……这些狼的意思是想用树枝帮我们垫起轮胎,让我们的车开出雪窝。我激动地大笑起来……哈……哈……刚笑了两声,另外一个战士忙用手捂住了我的嘴,他怕这突兀的笑声惊毛了狼。接着,8只狼一齐钻到车底,但见汽车两侧积雪飞扬。我眼里滚动着泪花,大呼小王:“狼帮我们扒雪呢,赶快发动车,”车启动了,但是没走两步,又打滑了。狼再次重复刚才的动作:“先往车轮下垫树枝,然后扒雪……”。就这样,每重复一次,汽车就前进一段,大约重复了十来次。最后一次,汽车顺利地向前行了一里多地,接近了山顶。再向前就是下坡路了。这时,8只狼在车后一字排开坐着,其中一只比其他7只狼稍稍向前。老乡说:“靠前面的那只是头狼,主意都是他出的。”我们激动极了,一起给狼鼓掌,并用力地向它们挥手致意。但是这8只可爱的狼对我们的举动并没有什么反应,只是定定地望了望我们,然后,头狼在前,其余随后,缓缓朝山上走去,消失在松林中......看完不忍思考:连凶猛的狼都懂得报恩,我们是否应该反思自身?自诩为“万物灵长”的人类,我们是不是应当让这个世界充满爱? 

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